當前國家各項政策嚴格限制農村宅基地上房屋買賣，尤其禁止本集體外的人員購買農村房屋，這類禁止性規(guī)定具體分散在行政規(guī)章、地方性法規(guī)、各級政府政策文件中，但是對于本集體經(jīng)濟組織之外的人員購買農村房屋的合同效力的認定，法律、法規(guī)并無明確規(guī)定。

筆者認為，在一審辯論終結前如果買受人身份轉換后為本集體成員后，不存在其他無效情形之下，房屋買賣合同應當認定為有效。在國家確定宅基地制度改革試點地區(qū)之外發(fā)生的農村房屋買賣合同，應認定無效，主要是綜合考慮以下因素：

違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，土地管理法明確規(guī)定農村宅基地歸農村集體所有，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設；農村房屋買賣雖然僅是對該宅基地上的房屋進行轉讓，但是實際上也是對宅基地使用權進行了處置，而宅基地屬于農民集體所有，應當由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理，農村房屋的買賣侵害的是全體集體經(jīng)濟組織成員的利益，損害的是社會公共利益。

農村土地性質特殊，要堅持公有制性質不能變。宅基地使用權與本集體的身份關系相聯(lián)系，是一種給予農民的福利性待遇，是平衡社會分配的一種措施。故此對于農村買賣合同效力應予以保守對待，認定為無效更能保護當前土地政策及農民整體利益。

當前國家對農村房屋買賣整體的政策均是禁止向非本集體成員轉讓，如確認合同效力為有效的，那么國家相關土地管理政策將歸于虛無，無法實現(xiàn)有效行政管理。

但是也需要注意到，無效的認定只是當前階段性的效力認定，隨著社會經(jīng)濟和農村的發(fā)展、國家政策的變更，當前農村宅基地、農村土地管理問題已經(jīng)有了較為明確的走向，死守耕地紅線不動搖的前提下，部分農村土地、宅基地市場化流通是大勢所趨，也意味著未來在農村房屋買賣合同的效力認定上將有較大變化，甚至更多的爭議點。

（2023年10月31日《江蘇法治報》丁慧）